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[DIVULGACIÓN] La industria inmobiliaria es la que más se beneficia por la valorización del suelo en torno al Metro

Desde el año 2016, los investigadores COES, Ernesto López Morales (FAU, UChile) y Claudia Sanhueza (CEAS, UMayor) han trabajado en proponer una metodología para estimar el valor de la renta del suelo y las ganancias de las inmobiliarias en Santiago, a propósito de infraestructuras públicas, como la construcción de estaciones del Metro de Santiago. La destacada revista Environment and Planning A: Economy and Space, rankeada en el cuartil 1 de la categoría en estudios urbanos, publicó los resultados de su última investigación, realizada junto a los asistentes de investigación Sebastián Espinoza, Felipe Órdenes y Hernán Orozco.

Bajo el título “Rent gap formation due to public infrastructure and planning policies: an analysis of Greater Santiago, Chile, 2008–2011”, los investigadores Ernesto López Morales, Claudia Sanhueza, Sebastián Espinoza, Felipe Órdenes y Hernán Orozco, se dedicaron a desmenuzar los datos administrativos de 36.911 departamentos nuevos vendidos en el Gran Santiago entre los años 2008 y 2011. “El objetivo de nuestro estudio fue identificar cuánto se genera de renta producto de situaciones externas a los dueños del suelo, como son la construcción del Metro”, explica la economista Claudia Sanhueza, directora de Doctorado en Políticas Públicas del Centro de Economía y Políticas Sociales (CEAS) de la Universidad Mayor.

Además, explica que desde el punto de vista económico, es eficiente gravar un impuesto, dado que esa ganancia no tiene que ver con la productividad de las personas, pues responde a la renta de suelo, es decir, al valor adicional que adquiere por razones que son ajenas a la productividad del dueño. Si el Estado construyó una estación de Metro y el dueño de ese terreno pudo construir muchos departamentos que adquirieron valor porque estaban cerca, entonces es perfectamente eficiente poner un impuesto sobre el valor de esa renta”.

Ernesto López Morales comenta que, en el contexto del capitalismo, la mayor parte de las ganancias que se extraen por el desarrollo de vivienda no provienen del valor mismo de la vivienda que se produce, sino de la renta que se extrae de la tierra, es decir, el suelo urbano. Lo anterior confirma que “la valorización de la ganancia privada de las inmobiliarias en el Gran Santiago la genera la existencia del Metro y los planes reguladores. En simple: donde hay Metro cerca y planes reguladores flexibles, las inmobiliarias privadas ganan mucho más, dada su capacidad de absorber casi íntegramente la renta de suelo”, explica López.

En concreto, la ganancia adicional que obtienen las inmobiliarias por vender un departamento dentro de un radio de 1 kilómetro de una estación de Metro en el Gran Santiago, es de 25.6% en promedio, respecto al mismo departamento vendido fuera de ese radio. Sin embargo, esta valorización es cinco veces más alta que la valorización del suelo dentro de ese radio que compran las inmobiliarias, que sólo aumenta un 5,5% si está en torno al Metro.

Ernesto explica que es importante estudiar estas desigualdades de renta de suelo porque permiten darse cuenta de cuánta ganancia recibe el sector privado por efecto de la valorización del suelo, sin que haya esfuerzo alguno por parte de los privados en esa valorización. “Nuestros resultados permiten desmitificar la idea de que el Metro beneficia a todos los propietarios de suelo por igual. La realidad es que el Metro beneficia mucho más a las inmobiliarias, porque son las que pueden extraer la máxima ganancia por suelo. Los propietarios de suelo no venden a tan buen precio como se piensa”. 

“El Estado a través de Metro y sus planes reguladores le está traspasando al sector inmobiliario privado ganancias que no les corresponde mantener, y que sí procede que sean devueltas al sector público”, dice López, y agrega: “con esa ganancia se podrían financiar decenas de miles de unidades de vivienda social en suelo central bien ubicado en las principales ciudades chilenas. Sería una forma de transferir recursos de Santiago hacia otras regiones. Este tipo de políticas existe en países latinoamericanos como Brasil, Colombia o Ecuador, y en EEUU, Inglaterra y varios países de Europa”. 

López-Morales, E., Sanhueza, C., Espinoza, S., Ordenes, F., & Orozco, H. (2019). Rent gap formation due to public infrastructure and planning policies: An analysis of Greater Santiago, Chile, 2008–2011. Environment and Planning A: Economy and Space.

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