El mercado inmobiliario «se está ajustando», lo que ha levantado las alarmas del Banco Central.
Hay quienes dicen que “ya no es lo mismo”. Claro, es que aquellos inversionistas que compraron propiedades para arrendar hace cinco años y obtenían rentabilidades del 10% anual, hoy no las ven. Han caído entre uno y cuatro puntos porcentuales, dependiendo de la comuna, según Portal Inmobiliario. Pero aún rentan.
“El mercado se ha estado ajustando. Las propiedades están más caras y hay menos rentabilidades en algunos casos”, comenta Álvaro Lozano, socio de la gestora inmobiliaria de Vantrust.
Pero pese a las menores rentabilidades, el fenómeno no se ha detenido. Incluso el Banco Central, en su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) de mayo, llamó la atención sobre el fenómeno. Dijo que entre 2009 y 2017, los chilenos que reportaron tener dos o más créditos hipotecarios aumentaron de 20% a 30%. “Podría reflejar un aumento de inversionistas minoristas que utilizan las viviendas como activos de inversión”, explicó.
Y es que también hay más gente buscando arriendos. “Hay factores demográficos, como el aumento de inmigrantes y familias más pequeñas disgregadas en más viviendas, que impulsan el arriendo”, comenta el académico de la Universidad Católica, Iván Poduje.
Se gana menos, pero se gana
El precio de compra de los inmuebles, sean casas o departamentos, ha subido en el último quinquenio más que los valores de los arriendos, lo que ha comprimido la rentabilidad de quienes compran sólo para alquilar. Sólo como ejemplo: Si en 2013 una persona pagaba un dividendo de $200 mil por su departamento y lo arrendaba en $300 mil, ganaba $100 mil. Hoy su dividendo es de $300 mil y lo arrienda en $370 mil. Gana sólo $70 mil.
Sigue siendo negocio, pero es necesario hallar oportunidades. La comuna más rentable hoy en día entre el valor de compra y el que se obtendrá de arriendo es Estación Central, con un 6,9% en el año. La siguen Independencia, La Florida, Macul y San Miguel (ver gráfico).
Ahora, como repiten los que saben de inversión: “rentabilidades altas en el pasado no aseguran ganancias en el futuro”. Independencia era de las comunas donde más ganancias se podía sacar, pero es la que más ha caído en rentabilidad: llegó a 10,7% en 2013, y hoy ronda el 6,7%.
Por eso, si prefiere estabilidad, las mejores opciones son Santiago o San Miguel, que no han variado mucho del 6% de utilidad anual, sugiere el gerente de Estudios de Mercado Libre Clasificados, Nicolás Izquierdo.
Las comunas menos rentables son las de la zona oriente. Vitacura, que pasó de 5,8% en 2013 a sólo un 4,1% anual en 2018, o Lo Barnechea, que pasó de 6,1% a 4,4%. Esto, comenta Izquierdo, porque en sectores de mayores ingresos “el riesgo que se asocia a esa inversión es menor, generando un equilibrio en la relación riesgo/retorno”. Es como un depósito a plazo, que rinde menos que una acción, pero más seguro.
El tamaño óptimo
A la hora de comprar para invertir, lo mejor es un departamento pequeño. “Los de un dormitorio y un baño han mantenido estables sus precios de compra en 62 UF por m2”, dice el jefe de Estudios de la plataforma de gestión inmobiliaria TocToc, Jonathan Orrego. En San Miguel, Estación Central, Santiago Centro e Independencia las rentabilidades de estos departamentos superan el 6%.
“Se arriendan más rápidamente y se obtiene una mayor rentabilidad por metro cuadrado”, explica Reinaldo Gleisner, del Área de Brokerage de la consultora Colliers, quien también recomienda los departamentos estudio o de dos dormitorios, pero que no superen los 50 m2.
Mucho espacio para crecer
Si hace una o dos décadas la aspiración de cada familia era la casa propia y eran las ventas de viviendas las que crecían más que los arriendos, esa tendencia ha cambiado. Según la encuesta Casen, en 2009 un 16% de las familias residían en viviendas arrendadas, en 2015 se elevó al 20%. Y según expertos, debería seguir tendiendo al alza. “En países desarrollados, como Reino Unido, Canadá y Francia, quienes arriendan son hasta el 40% de las familias. En Chile la situación debería tender a algo similar”, comenta el académico de la Facultad de Urbanismo de la Universidad de Chile, Ernesto López.
Publicada por La Segunda