Por Ernesto López y Claudia Sanhueza
Publicado originalmente en La Segunda
En las últimas dos décadas, el sector inmobiliario ha sido activo en reconfigurar las principales ciudades del país. Si bien se han logrado tasas considerables de repoblamiento en comunas centrales, un problema sabido es que las inmobiliarias cuando construyen y venden viviendas, prácticamente no retribuyen al Estado por las ganancias devenidas directamente por la valorización del suelo. Infraestructuras como Metro, equipamiento público y áreas verdes, así como las modificaciones a los planes reguladores (cuando implican normas más flexibles y ventajosas para la construcción) significan importantes aportes del erario público que van en beneficio de los proyectos residenciales privados.
Este problema no es una novedad. David Ricardo (1817, On The Principles of Political Economy and Taxation) notó que el suelo adquiere valor muchas veces por razones totalmente ajenas a la productividad de éste, al punto que en la literatura económica existe acuerdo sobre las bondades de un impuesto a quien capitaliza esa valorización. Por ejemplo Mirrlees (2011) y el Institute for Fiscal Studies en Inglaterra señala que este impuesto es económicamente eficiente, ya que no crea distorsiones de mercado. Por otra parte, el impuesto es progresivo, en el sentido de que los desarrolladores inmobiliarios son también los agentes urbanos de mayores ingresos. Asimismo, dado que los salarios se determinan en el mercado del trabajo, este impuesto no puede ser traspasado a los trabajadores, y de haber verdadera competencia entre inmobiliarias, tampoco debería traspasarse al precio de la vivienda.
Sin embargo, la introducción de este impuesto encuentra dos dificultades. La primera es que cuesta determinar exactamente la porción de precio de la propiedad que es exclusivamente aducible a valorización que depende de inversiones públicas. La segunda, son las dificultades políticas por el lobby de quienes ya son propietarios no sólo del suelo sino que de los medios de desarrollarlo en su máximo potencial (inmobiliarias).
En el COES estamos desarrollando una metodología de cálculo de renta de suelo para Santiago que llamamos “renta residual”; ello significa evaluar los impactos de la infraestructura pública y los cambios de normativas de suelo en la formación del valor comercial de las propiedades, diferenciando el valor de lo edificado y la valorización de suelo generada por aportes públicos. Incluimos alrededor de 200 mil transacciones de propiedades, ocurridas en las 34 comunas que componen el Gran Santiago, registrados por el Conservador de Bienes Raíces de Santiago entre 2008 y 2012. Todo con el objetivo de proponer un impuesto a la renta del suelo, el cual podría resolver carencias importantes en financiamiento a la vivienda de interés social y mejoramiento de barrios, asegurando inclusión socio-económica y cohesión social en la ciudad.
